22 oktober 2018 Aankoop van onroerend goed via e-mail nu toch mogelijk?
Door een wetswijziging zou het vanaf 20 oktober 2018 in principe toch mogelijk moeten zijn om onroerend goed via elektronische weg te verkopen. De vraag is of de wetgever hiermee de onzekerheid in vastgoedland volledig heeft weggenomen?
Vanwaar de commotie ?
Inleiding. In december 2016 ontstond heel wat onzekerheid en kritiek naar aanleiding van een opvallend arrest van het hof van beroep van Antwerpen waarin werd geoordeeld dat een verkoopovereenkomst van een onroerend goed niet via e-mail tot stand kan komen. Dit arrest ging regelrecht in tegen de bestaande gebruiken in de vastgoedwereld. Op 10 oktober 2018 werd de wet van 20 september 2018 tot harmonisatie van de begrippen elektronische handtekening en duurzame gegevensdrager en tot opheffing van de belemmeringen voor het sluiten van overeenkomsten langs elektronische weg’ gepubliceerd. Deze wet zou tegemoet moeten komen aan de heersende discussie en treedt in werking op 20 oktober 2018.
Antwerpen 19 december 2016. Het hof van beroep oordeelde, kort gezegd, dat een akkoord over zaak en prijs tussen partijen niet (meer) volstaat voor de geldige totstandkoming van de verkoopovereenkomst van een onroerend goed. Volgens het hof bestaan er immers specifieke en door de wet opgelegde vormvereisten die het (nochtans wettelijk) consensueel karakter van de koopverkoopovereenkomst in de weg staan.
Het hof verwees daarbij vooreerst naar het Bodemdecreet waarin wordt bepaald dat de inhoud van het bodemattest moet worden opgenomen in de overeenkomst. Deze vereiste impliceert volgens het hof dat de totstandkoming van een verkoopovereenkomst betreffende de verkoop van een onroerend goed steeds een geschrift vereist.
Daarnaast hield het hof ook rekening met de Wet Elektronische Handel en het Wetboek Economisch Recht waarin aantal vormvereisten worden opgelegd waaraan moet worden voldaan alvorens een overeenkomst via elektronische weg tot stand kan komen.
Artikel XII.15 WER stelt de overeenkomsten die langs elektronische weg worden gelijk met de klassieke ‘papieren’ overeenkomsten. Het toenmalige artikel XII.16 WER bepaalde evenwel een aantal uitzonderingen op artikel XII.15 WER. Het betrof onder meer de overeenkomsten tot verkoop van een onroerend goed waardoor hiervoor een ‘papieren’ overeenkomst noodzakelijk was.
Het hof kwam op basis van deze twee overwegingen tot de conclusie dat een overeenkomst tot verkoop van een onroerend goed nooit tot stand kan komen via elektronisch weg, zoals bijvoorbeeld een e-mail.
Kritiek. Voormeld arrest werd fel bekritiseerd, hetgeen voornamelijk leek te zijn ingegeven vanuit de onzekerheid die daarmee was ontstaan. Het arrest is vooreerst moeilijk te verenigen met het basisprincipe van artikel 1583 BW dat bepaalt dat een verkoopovereenkomst in beginsel een louter consensueel contract is. Daarnaast gaat deze rechtspraak lijnrecht in tegen de rechtspraak van het hof van beroep te Gent waarin werd besloten dat de SMS berichten (en bij uitbreiding e-mails) in dergelijke omstandigheden wel gebruikt kunnen worden als begin van schriftelijk bewijs. Artikel XII.15 WER is daarenboven ook van toepassing op overeenkomsten tussen ondernemers. Indien we de rechtspraak van het hof zouden volgen, zou dus ook tussen ondernemers een geschreven ‘papieren’ overeenkomst noodzakelijk zijn voor de verkoop van een onroerend goed, terwijl tussen ondernemers vrije bewijsregels gelden.
Tot slot is het vandaag ondenkbaar dat elektronische communicatiemiddelen zoals een e-mail of SMS niet gebruikt zouden kunnen worden als bewijs. In de praktijk maken verkopers, maar zeker ook vastgoedmakelaars, nagenoeg uitsluitend gebruik van e-mailverkeer om een verkoop te kunnen realiseren.
Gezien de paniek die door deze rechtspraak ontstond in vastgoedland, beloofde minister van digitale agenda, Alexander De Croo, vrijwel onmiddellijk om deze wetgeving snel te zullen aanpassen.
De wetswijziging
Vanaf 20 oktober 2018. De wet van 20 september 2018 wil de belemmeringen voor het sluiten van een overeenkomst langs elektronische weg doen verdwijnen. Onder meer artikel XII.16 WER werd met deze wet gewijzigd zodat in de toekomst ook de bijzondere categorieën van overeenkomst, zoals de verkoop van een onroerend goed, elektronisch tot stand kan komen.
Wanneer men aan de voorwaarden van artikel XII.15 WER voldoet, zal een e-mail dus in beginsel kunnen volstaan. Het nieuwe artikel XII.16 WER bepaalt immers dat de rechter enkel kan besluiten dat de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand kwam indien hij praktische belemmeringen vaststelt voor het sluiten van een contract langs elektronische weg. De rechter zal met andere woorden de totstandkoming van de verkoop niet kunnen ontkennen door het enkele feit dat het contract elektronisch tot stand kwam.
Deze wijziging impliceert niet dat voortaan zomaar elke e-mail zal volstaan. Vooreerst dienen de vormvereisten van artikel XII.15 WER nog steeds te worden nageleefd. De e-mail zal dus bijvoorbeeld voorzien moeten zijn van een elektronische handtekening, zoals o.a. een handtekening door het ingeven van een pincode of een handtekening die wordt gezet middels een erkend softwareprogramma.
Daarnaast schuift deze wet de burgerlijke principes uiteraard niet aan de kant. De inhoud van de e-mail -wanneer voldaan aan deze vereisten- zal dus nog steeds heel duidelijk een overeenstemming over alle belangrijke (essentiële én substantiële) voorwaarden van de koop moeten bevatten.
Conclusie. Door de wet van 20 september 2018 wordt de bestaande regelgeving beter aangepast aan de hedendaagse manier van werken, m.n. het gebruik van elektronische communicatie bij onder meer vastgoedtransacties. Omdat dergelijke transacties, zoals de aankoop van een onroerend goed, vaak een belangrijke beslissing is met verregaande gevolgen, moeten wel een aantal (kwaliteits)vereisten in acht worden genomen.
Deze aanpassing is een stap in de goede richting. De vraag is evenwel of hiermee de juridische onzekerheid omtrent het ogenblik van de totstandkoming van een bindende en rechtsgeldige verkoop volledig zal verdwijnen.
Omdat de totstandkoming van een overeenkomst telkens een feitelijke beoordeling impliceert, zal men ons inziens altijd een grijze zone kennen. Daarenboven baseerde het hof van beroep te Antwerpen zich niet alleen op de Wet Elektronische Handel en de bepalingen van het WER, maar ook op de vormvereisten die bijvoorbeeld impliciet volgen uit het Bodemdecreet.
Het valt dus af te wachten of deze nieuwe wet alle onzekerheden over contracteren inzake onroerend goed via elektronische weg zal wegnemen.
Auteurs: Sofie Martens & Rob de Koninck
Heeft u nog vragen? Neem dan contact op met een van onze experten inzake vastgoedrecht
