21 november 2018 Asbest bij verkoop van een onroerend goed

Inleiding

Asbest was aanvankelijk een populair bouwmateriaal omwille van verschillende kwaliteiten: groot isolerend vermogen, onbrandbaarheid, hittebestendigheid, slijtvastheid en hoge trekweerstand. Tot eind jaren ‘80 werd asbest veelvuldig gebruikt bij het optrekken van een gebouw, onder meer onder de vorm van asbestcement (golfplaten, leien, rioolbuizen, bloembakken) en spuitasbest (isolatiemateriaal).

Sinds de jaren ‘90 is echter het besef gegroeid dat asbest zeer schadelijk kan zijn voor de gezondheid en werden verschillende overheidsmaatregelen genomen. Zo werd bijvoorbeeld een totaalverbod opgelegd op de productie, het op de markt brengen en het gebruik van asbestproducten. Tevens werd een Asbestfonds opgericht en de arbeidsreglementering aangepast.

Wanneer iemand vandaag een oudere woning aankoopt, is het risico reëel dat er zich in deze woning asbest bevindt. Zeer veel kopers ervaren dit als problematisch en trachten de schade die daaruit zou voortvloeien te verhalen op de vorige eigenaar op basis van de theorie van de verborgen gebreken.

Artikel 1641 BW

“Een verkoper is gehouden tot vrijwaring van de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.”

Verborgen gebrek

De aanwezigheid van asbesthoudende materialen werd in het verleden reeds meermaals aanvaard als een verborgen gebrek, zo o.m. de aanwezigheid van asbestdraailingen in de verharding van de ondergrond alsook de bodemverontreiniging waardoor de koper geconfronteerd werd met een saneringsplicht of met gebruiksbeperkingen die het ongestoorde genot van het terrein aantastten.

Andere rechtspraak oordeelde dan weer dat de aanwezigheid van asbest niet verborgen was voor de koper nu hij, rekening houdend met zijn onderzoeksverplichting, kon verwachten dat er asbest aanwezig was en dit mede gelet op de ouderdom van het gebouw. Recent wordt asbest ook in de rechtspraak meer en meer als problematisch aanzien.

Bovendien moet een verborgen gebrek het goed ongeschikt maken voor het gebruik waartoe het bestemd is, dan wel dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.

De rechtbank te Brussel aanvaardde bijvoorbeeld deze ongeschiktheid door de enkele omstandigheid dat verbouwingswerken enkele jaren moesten worden stilgelegd door de aanwezigheid van asbest. Het hof van beroep te Antwerpen kwam tot eenzelfde besluit doordat de normale bestemming van het perceel slechts kon worden gerealiseerd na het maken van aanzienlijke meerkosten.

In tegenstelling tot deze rechtspraak, werd ook reeds geoordeeld dat het betreffende gebrek niet voldoende ernstig was omdat de appartementen na de verkoop nog steeds werden bewoond.

Exoneratiebedingen

De vrijwaringsverplichting voor verborgen gebreken is niet van dwingend recht zodat daarvan contractueel kan worden afgeweken. In de praktijk blijkt nagenoeg elke verkoopovereenkomst een clausule te bevatten waarin de verkoper wordt vrijgesteld van elke aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.

De toepassing van deze clausule veronderstelt wel dat de verkoper te goeder trouw is. Wanneer de koper bijvoorbeeld kan bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest en daar bewust niets over heeft gemeld, kan deze clausule niet worden ingeroepen. Wanneer de verkoper een professioneel is, zal de bewijslast worden omgekeerd. Het zal dan aan de professionele verkoper zijn om aan te tonen dat hij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest en deze kennis ook niet redelijkerwijze van hem verwacht kan worden.

Korte termijn

Een rechtsvordering op basis van verborgen gebreken dient steeds te worden ingesteld binnen een korte termijn. Deze korte termijn wordt niet gedefinieerd en is afhankelijk van verschillende omstandigheden, maar men kan als koper dus best onmiddellijk actie ondernemen wanneer men de aanwezigheid van asbest vaststelt na de verkoop.

Feitelijke beoordeling

De rechter zal steeds in concreto moeten nagaan of er sprake is van een ernstig verborgen gebrek zodat het onmogelijk is een eenduidig antwoord te geven op de vraag of de aanwezigheid van asbest in àlle omstandigheden een verborgen gebrek uitmaakt.

Daarnaast zal bijvoorbeeld ook rekening worden gehouden met de eigen onderzoeksverplichting van de koper, waarvan de omvang o.m. bepaald wordt door diens hoedanigheid. Ook de eventuele aanwezigheid van een exoneratieclausule en de goede, dan wel kwade trouw van de verkoper is van belang.

Sanctie

De koper zal in voorkomend geval de keuze behouden tussen enerzijds de teruggave van de zaak en de terugname van de prijs en anderzijds het behoud van de zaak en een gedeeltelijke terugbetaling van de prijs. Wanneer de verkoper bovendien te kwader trouw is, is hij niet alleen gehouden tot teruggave van de prijs die hij ontvangen heeft, maar ook tot betaling van een integrale schadevergoeding. Naast de geldigheid van de exoneratieclausule, zal dus ook de omvang van de sanctie worden bepaald door de goede of kwade trouw van de verkoper.

Toekomst?

De Vlaamse Regering heeft op 20 juli 2018 een Ontwerpdecreet ingediend ten gevolge van het Actieplan Asbestafbouw dat in 2014 werd goedgekeurd. Het Ontwerpdecreet voorziet o.m. dat de informatieverplichting van de verkoper zich zal uitbreiden tot de eventuele aanwezigheid van asbest. De bestaande verplichtingen m.b.t. o.m. bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen en EPC blijven natuurlijk ook gelden.

Op basis van het Ontwerpdecreet zal elk onroerend goed dat gebouwd werd vóór 2001 uiterlijk 1 januari 2032 over een asbestinventarisatieattest moeten beschikken. OVAM zal hiervan een centrale databank bijhouden.

Daarnaast zal men reeds enige tijd vóór 1 januari 2032 een asbestinventarisatieattest moeten voorleggen bij elke overdracht van een onroerend goed dat gebouwd is vóór 2001. De bedoeling is een vergelijkbaar systeem te creëren met bijvoorbeeld dat van bodemattesten. De inwerkingtreding van deze informatieverplichting bij overdrachten is voorlopig voorzien voor 2021-2022 maar is afhankelijk van het operationeel worden van de databank asbestinventarisatie en het certificatiesysteem van zogenaamde asbestdeskundigen.

Het Ontwerpdecreet voorziet o.m. in een uitdrukkelijke informatieverplichting bij de overdracht van een toegankelijke constructie:

• De eigenaar zal de inhoud van het asbestinventarisattest moeten meedelen aan de kandidaat-kopers;
• De inhoud van het attest zal moeten worden opgenomen in de onderhandse overeenkomst;
• De notaris zal in de authentieke akte moeten vermelden of een geldig asbestinventarisattest werd overhandigd aan de koper. Hij zal daarbij de datum en unieke code van het attest overnemen. De identiteit van de nieuwe eigenaar zal vervolgens door de notaris worden geregistreerd in de databank asbestinventarisatie.

Het Ontwerpdecreet voorziet dus in een aantal bijkomende verplichtingen voor de notaris, maar zeker ook voor de vastgoedmakelaar die op zijn beurt ook over een informatieverplichting beschikt ten aanzien van zijn opdrachtgever en de (kandidaat-)koper. De vastgoedmakelaar wordt in de praktijk vaak gemandateerd om deze inlichtingen op te vragen en zal vaak ook de onderhandse overeenkomst opstellen.

Deze voorschriften worden, net zoals de regelgeving rond bijvoorbeeld bodemattesten, gesanctioneerd met een (relatieve) nietigheid. Enkel en alleen de koper kan bij een informatiedeficit de nietigheid vorderen. Het Ontwerpdecreet bepaalt ook uitdrukkelijk dat de koper verzaakt aan deze nietigheidsvordering wanneer hij zulks in de authentieke akte laat opnemen en hij ondertussen een geldig asbestinventarisatieattest heeft gekregen.

Conclusie

Gezien de toepassing van artikel 1641 BW steeds een feitelijke beoordeling van de rechtbank veronderstelt, kan er niet eenduidig worden geantwoord op de vraag of bij de verkoop van een onroerend goed de aanwezigheid van asbest sowieso een ernstig verborgen gebrek uitmaakt.

Vanaf de inwerkingtreding van het Ontwerpdecreet zal deze vraag bovendien hoogstwaarschijnlijk achterhaald zijn. Indien de (kandidaat-)koper niet werd geïnformeerd, zal hij immers de nietigheid kunnen inroepen zonder de bewijslast van artikel 1641 BW te dragen. In de veronderstelling dat hij wel werd geïnformeerd, kan er uiteraard geen sprake zijn van een verborgen gebrek.