20 november 2019 Bod uitbrengen of aanvaarden? Niet zo vrijblijvend als u misschien denkt.
Vorige maand meldde de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (“CIB Vlaanderen”) dat een stormloop op nieuwbouw, maar ook bestaand vastgoed werd verwacht door het verdwijnen van de woonbonus (Zie hier). Deze voorspelling bleek een correcte inschatting. De Federatie van het Notariaat maakte inmiddels melding van een stijging van het aantal vastgoedtransacties voor de maand oktober met maar liefst 43% in vergelijking met oktober 2018. (zie o.a. hier).
Het is duidelijk dat de Vlaming nog snel wil profiteren van de woonbonus.
Breng evenwel niet overhaast een bod uit, maar overweeg de gevolgen goed en vermijd zo een mogelijke financiële kater of een bittere juridische strijd.
Bod en aanvaarding
Een bod is elk vast en precies voorstel tot contracteren waarin alle “essentiële en substantiële” elementen dienen te worden opgenomen, om bij aanvaarding een contract te worden. Een schriftelijk bod valt te verkiezen boven een mondeling bod om bewijsredenen.
Essentieel voor de aankoop van een woning zijn de prijs en de beschrijving van het goed waarop het bod betrekking heeft. Wenst een kandidaat-koper een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering of wil deze ook bepaalde roerende goederen aankopen, dan zijn dit substantiële elementen die best ook onmiddellijk mee in het bod opgenomen worden.
Indien een bod aanvaard wordt door de verkoper, komt in principe een verkoop tot stand. Bijgevolg bestaat er geen “vrijblijvend bod”, maar zal een bod steeds bindend zijn voor de uitbrenger ervan. Net om die reden is het dan ook geen goed idee om op meerdere woningen tegelijkertijd te bieden, tenzij men kapitaalkrachtig genoeg is om deze allemaal aan te kopen.
Om echter te vermijden dat een kandidaat-koper lange tijd in het ongewisse wordt gelaten en eventuele andere droomwoningen misloopt, is het verstandig om een geldigheidsduur op te nemen in een bod van bijvoorbeeld één week. Wordt het bod binnen deze termijn niet aanvaard, dan vervalt dit.
Zolang een bod geldig is, ligt de bal evenwel in het kamp van de verkoper. Hij kan beslissen om dit bod al dan niet te aanvaarden of eventueel een tegenbod uit te brengen. Bij aanvaarding zal evenwel een verkoop tot stand komen en is de verkoper ook niet meer vrij om te doen en laten wat hij wil. Zelfs als een nieuwe kandidaat-koper nadien een hogere prijs zou bieden, mag de verkoper hier niet meer op ingaan.
Wat als de koper afhaakt?
Meer dan eens wil een koper zich na aanvaarding van zijn bod toch nog bedenken en haakt hij af. In dergelijke gevallen kan een verkoper toch vorderen dat de verkoop doorgaat of kan hij een schadevergoeding vragen. Alhoewel men dan niets koopt, kunnen deze bedragen vaak hoog oplopen.
De slaagkansen van dergelijke procedure zijn afhankelijk van de vraag of er al dan niet een geldige verkoop tot stand kwam. Op dit vlak zal een vastgoedmakelaar een grote meerwaarde bieden. Deze zal er onder meer voor zorgen dat een kandidaat-koper volledig geïnformeerd wordt over alle substantiële elementen van een woning voordat deze een bod uitbrengt en dus een weloverwogen beslissing kan nemen.
Daarenboven zal een vastgoedmakelaar, een notaris of advocaat er ook voor zorgen dat een blanco bod document aangepast is aan de wetgeving, door hierin o.m. bepaalde stedenbouwkundige informatie m.b.t. een onroerend goed op te nemen, alsook de inhoud van het bodemattest, zodat een bod na aanvaarding ook een geldige verkoopovereenkomst wordt. De Belgische verplichtingen op dit vlak zijn immers niet eenvoudig.
