22 augustus 2019 De voorkoper vs. Biddit
Biddit
In onze nieuwsbrief van 5 november 2018[1] kwam reeds aan bod hoe naast de klassieke openbare verkoop voortaan ook online veiling mogelijk is via het daarvoor ontwikkelde platform: Biddit.be. Inmiddels wordt het online biedingsplatform vlot gebruikt.[2]
Naar aanleiding van de invoering van het online biedingsplatform, wordt van de begunstigden van een zgn. Vlaams voorkooprecht verwacht dat zij de uitoefening van hun voorkooprecht bekend maken via het e-voorkooploket. Maar hoe zit het met de andere voorkopers?
Voorkooprecht?
Het voorkooprecht is het wettelijk of contractueel voorzien recht dat een bepaald persoon toelaat bij voorkeur op elk ander persoon een onroerend goed aan te kopen aan dezelfde voorwaarden als de kandidaat-koper. Bekende begunstigden van een voorkooprecht zijn de pachter, de sociale huisvestingsmaatschappijen en de verscheidene overheden.
Vlaams voorkooprecht
De voorkooprechten dewelke uit wet of decreet toekomen aan de verscheidene Vlaamse publieke rechtspersonen waren reeds raadpleegbaar op het e-voorkooploket.[3]
Naar aanleiding van de invoering van Biddit werd de werking van voornoemd loket uitgebreid. Niet enkel worden de openbare verkopen door de notaris aan de begunstigden van een Vlaams voorkooprecht bekend gemaakt via het loket, voor de elektronische openbare verkopen vanaf 1 september 2018 geldt dat de begunstigden hun intentie om het onroerend goed aan te kopen eveneens bekend dienen te maken via het e-voorkooploket, dit uiterlijk de eerstvolgende werkdag na kennisname van het hoogste bod.[4]
Contractueel voorkooprecht
Een bekend voorbeeld van een conventioneel voorkooprecht is dat in hoofde van de huurder van een handelspand. De contractsvrijheid laat partijen toe zelf te bepalen binnen welke termijn en op welke manier de begunstigde diens contractuele voorkooprecht dient uit te oefenen.
Indien de termijn waarbinnen het voorkooprecht dient te worden uitgeoefend langer dan tien werkdagen bedraagt, lijkt de elektronische openbare verkoop uitgesloten.[5]
Deze categorie van voorkooprechten vloeit veelal voort uit een overeenkomst die niet de originele eigendomstitel is. De notaris zal de verkoper dienen te bevragen over het bestaan hiervan en opzoekingen doen naar geregistreerde overeenkomsten waarin recht van voorkoop werd voorzien.[6]
Voor het louter volgen van de biedingen op een bepaald goed, dient men zich niet aan te melden. Dit laat de begunstigde van een conventioneel voorkooprecht toe na te gaan of diens voorkooprecht al dan niet wordt miskend.
Pachter
De pachter geniet een wettelijk voorkooprecht.[7] De pachtwet werd echter (nog) niet gewijzigd naar aanleiding van de intrede van Biddit.
Het recht van inspraak in het vormen van de massa[8] en het recht van de pachter om zich gedurende tien dagen te beraden of hij al dan niet tot uitoefening van zijn voorkooprecht zal overgaan, maken het zonder wetswijziging minstens af te raden om over te gaan tot elektronische openbare verkoop van verpachte goederen.[9]
Besluit
Te betreuren valt dat de vlotte werking van het e-voorkooploket beperkt blijft tot de zgn. Vlaamse voorkooprechten. De instrumenterende notaris zal kandidaat-kopers van een onroerend goed dat openbaar te koop wordt aangeboden dienen te informeren omtrent de geldende voorkooprechten en de wijze waarop deze (kunnen) worden uitgeoefend.
Vragen over deze materie, informatie of bijstand nodig? Neem dan contact op met een van onze specialisten:
[1] https://www.ardent.be/online-vastgoed-veilen-nu-mogelijk/
[2] https://www.notaris.be/download/%252Fnews%252F5bc9968a60af9.pdf
[3] https://www.vlm.be/nl/themas/Vlaamsegrondenbank/evoorkooploket
[4] Decreet van 21 december 2018 tot wijziging van het decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, BS 28 januari 2019.
[5] Aangezien binnen de tien dagen tot toewijzing dient te worden overgegaan.
[6] Ter informatie: Bij miskenning van een contractueel voorkooprecht zal de koop slechts dan nietig kunnen worden verklaard, ingeval van derde medeplichtigheid vanwege de koper. Deze diende aldus kennis te hebben van het conventioneel voorkooprecht.
[7] Artikel 48 Nieuwe Pachtwet (Boek III, Hoofdstuk II, Afdeling 3 van het Burgerlijk Wetboek)
[8] Om te vermijden dat te grote loten worden gevormd die het hem financieel onmogelijk maken zijn voorkooprecht uit te oefenen.
[9] Artt. 48en 50 Nieuwe Pachtwet; A. De Coster, “De wijzigingen inzake insolventie bekeken door het oog van de rechtspracticus”, Nieuwsbrief Notariaat 2018, afl. 18, (7)11.
