22 januari 2019 Het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet: de lang aangekondigde (niet) wijziging
Op 1 januari 2019 is het Vlaams Woninghuurdecreet (‘Hoofverblijfplaats’) van kracht gegaan. Dit decreet is van toepassing op de overeenkomsten die worden gesloten vanaf haar inwerkingtreding.
Van een grote vernieuwing is er echter geen sprake. Het betreft vooral een samenvoegen van de Woninghuurwet met reeds geldende algemene huurregels uit het Burgerlijk Wetboek (die van kracht blijven) en enkele voorschriften uit de rechtspraak.
Op enkele belangrijke wijzigingen wensen wij alvast uw aandacht te vestigen.
Algemene gegevens
In de lijn van steeds strenger wordende privacyregels wordt er eerder vaag gesteld dat de verhuurder slechts de documenten mag opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of aan de huurderverplichtingen voldaan kan worden. Wat dit nu juist wil zeggen, zal nog moeten blijken.
De vermelding van het rijksregisternummer voor de particuliere huurder wordt de norm.
Plaatsbeschrijving
Aanvullingen dienen verplicht geregistreerd te worden. Daarnaast worden de regels voor de plaatsbeschrijving bij uittrede verankerd. Uiterlijk op het ogenblik van teruggave en aanvaarding dient deze opgesteld te worden, doch slechts indien een van de partijen hierom verzoekt. Gelet op het dwingend karakter van deze wetgeving, dient dit strikt opgevolgd te worden.
Huurwaarborg
Deze bedraagt voortaan steeds 3 maanden huurgeld. Indien de waarborg door de verhuurder zelf werd ontvangen, kan de huurder deze als betaling van de huur laten gelden. Evenwel ontstaat dan een nieuwe verplichting tot het stellen van een waarborg.
De waarborg kan voortaan ook de vorm aannemen van een borgstelling. Echter kan dit enkel indien de verhuurder akkoord is.
Duur / termijn / opzegging
De huurovereenkomst voor korte duur kan door de huurder steeds opgezegd worden met een termijn van 3 maanden. In dit geval heeft de verhuurder recht op een vergoeding (0,5, 1 of 1,5 maand).
De opzegging door de verhuurder voor ‘eigen’ gebruik / grondige renovatiewerken kan niet meer geschieden gedurende de eerste 3 jaar. Zo ook niet meer door de verhuurder van verscheidene woningen in 1 gebouw. In geval van renovatiewerken wordt de verhuurder tevens verplicht om bij het einde der werken een conformiteitsattest aan te vragen.
De dood van de huurder leidt tot de automatische ontbinding van de overeenkomst en dit na een termijn van 2 maanden, tenzij de erfgenamen anders zouden verklaren. Een bijzondere procedure voor ontruiming wordt voorgeschreven.
Tijdens de huur heeft de verhuurder het recht om het gehuurde goed te gaan bekijken.
Verplichtingen huurder
Vanaf 1 januari 2019 heeft de huurder de wettelijke verplichting om een verzekering aan te gaan voor brand- EN waterschade.
De Vlaams Regering heeft zich ertoe verbonden een oplijsting te maken van de kleine herstellingen die sowieso ten laste van de huurder vallen. Eveneens in die zin wordt tekstueel vastgelegd dat de kosten en lasten m.b.t. de eigendom enkel ten laste vallen van de verhuurder en deze m.b.t. het gebruik ten laste van de huurder. Ook zou een indicatieve lijst worden opgesteld door de overheid.
Huurprijsherziening bij energiebesparende investeringen
Partijen kunnen te allen tijde overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien ten gevolge van energiebesparende investeringen. Deze nieuwe huurprijs geldt vanaf de 1ste dag van de maand volgend op dewelke waarin de werken werden uitgevoerd.
Betwisting
In geval van onenigheid een procedure middels verzoekschrift wordt opgestart, moet er naast een getuigschrift van woonst, nu ook een attest van gezinssamenstelling toegevoegd worden.
Medehuur
De voorheen bestaande problemen aangaande de medehuur (begin en einde) door een (nieuw) echtgeno(o)te, een wettelijke samenwonende partner of i.g.v. feitelijke samenwoning worden nu opgevangen.
De verhuurder kan verplicht worden om deze nieuwe personen als hoofdelijk en ondeelbare huurder te aanvaarden, dan wel hen te ontlasten van hun verplichtingen, na het verstrijken van hetzij een termijn van 6 maanden, dan wel na het bekomen van een vonnis.
Studenten
Waar er vóór 01/01/2019 een ruime vrijheid bestond omtrent de inhoud van overeenkomsten aangaande de huur van ‘studentenkoten’, wordt deze vrijheid nu aan banden gelegd. Er is een zekere gelijkschakeling met de verplichtingen die gelden aangaande de hoofdverblijfplaats.
Daarnaast kan er maximaal nog een waarborg van 2 maanden huurgeld gevraagd worden, wordt de mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging uitdrukkelijk uitgesloten, kan de huurovereenkomst worden beëindigd voor inwerkingtreding / bij beëindiging van de studie / bij overlijden van een van de ouders of de persoon die instaat voor de huurder (in het eerste geval is soms een vergoeding verschuldigd en in de andere twee gevallen dient een opzegtermijn van 2 maanden gehanteerd te worden).
