09 november 2020 Hoe zat het nu weer met de verkooprechten? Door de bomen het bos opnieuw zien …
De afgelopen jaren bewoog er heel wat in Vlaanderen op het vlak van verkooprechten (voorheen gekend als registratierechten). Door de vele wijzigingen op korte termijn bent u misschien het overzicht kwijt. Hierna volgt een korte samenvatting van de voornaamste tarieven van verkooprechten in Vlaanderen, dewelke verschuldigd zullen zijn bij registratie van een overeenkomst waarmee het eigendomsrecht of vruchtgebruik van een onroerend goed wordt overgedragen.
Het standaardtarief van verkooprechten voor overdracht van onroerende goederen in Vlaanderen betreft 10%. Naar Belgische gewoonte, bestaan er ook op deze regel talrijke uitzonderingen (nog afgezien van de verschillen tussen Vlaanderen, Wallonië en Brussel), waarbij wij er onderstaand enkele uitlichten.
Vermoedelijk hét gekendste tarief, is het gunsttarief van 6% voor de aankoop door één of meer natuurlijke personen van een woning in volle eigendom, met de bedoeling er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.
De belangrijkste voorwaarden om van dit tarief te genieten, zijn als volgt :
- De kopers zijn op datum van de notariële aankoopakte niet reeds eigenaar van een andere woning of bouwgrond of verbinden zich ertoe dit ander onroerend goed uiterlijk één jaar later te verkopen om zo van het verlaagd tarief gebruik te kunnen maken;
- De kopers verbinden zich ertoe zich in te schrijven binnen de drie jaar na aankoop (voor 01/06/2020 was dit nog twee jaar);
- In de aankoopakte dient uitdrukkelijk opgenomen te worden dat men aan de voorwaarden voldoet voor het verlaagd tarief.
Indien de woning, die als gezinswoning zal dienen, een beschermd monument is in overeenstemming met de bepalingen van het Onroerenderfgoeddecreet, zal het tarief zelfs slechts 1% bedragen. Dit enkel indien minstens het bedrag van het belastingvoordeel ook gebruikt wordt om bij te dragen tot het behoud of tot de herwaardering van erfgoedkenmerken- en elementen. De koper dient de werken te voltooien en zijn intrek te nemen binnen de vijf jaar.
Het verlaagd tarief van 6% kan nog verder verlaagd worden tot 5% indien men bepaalde ingrijpende energiebesparende renovatiewerken zal uitvoeren. Deze uitvoering dient aangetoond te worden binnen de vijf jaar aan de hand van een EPC bouw. Bijkomend dient de koper zijn inschrijving te nemen in de woning binnen de vijf jaar (en dus niet binnen de drie jaar).
Vanaf 01/01/2021 wordt dit gunsttarief van 5% ook verder uitgebreid naar het geval dat een woning wordt aangekocht om gesloopt en heropgebouwd te worden om vervolgens als gezinswoning te dienen.
Om één en ander nog fiscaal voordeliger te maken, voorzag de Vlaamse wetgever nog in een bijkomende vermindering van de verkooprechten indien de aankoopprijs (de “belastbare grondslag) niet hoger is dan 200.000,00 EUR (220.000,00 EUR in bepaalde kernsteden en gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel). In voorkomend geval wordt een vrijstelling voorzien van 5.600,00 EUR (bij tarief van 6%), dan wel 4.800,00 EUR (bij tarief van 5%).
Een andere uitzondering op de algemene regel, betreft het gunsttarief van 4% dat van toepassing is wanneer de koper een persoon betreft die van het kopen en verkopen van onroerende goederen zijn beroep heeft gemaakt. Deze koper dient dan een beroepsverklaring in te dienen en een waarborg te stellen voor de invordering van eventueel te betalen verhogingen (indien toch niet aan alle voorwaarden voldaan zou zijn). Een persoon die een dergelijke beroepsverklaring ondertekende, moet binnen de vijf jaar na deze verklaring drie wederverkopen aantonen, waardoor blijkt dat hij werkelijk een professioneel is, bij gebreke waaraan alsnog het volledige verkooprecht (met aftrek van het reeds betaalde) verschuldigd zal zijn.
Ter volledigheid dient nog vermeld te worden dat ook bij de aankoop van een sociale woning en bij de aankoop van een woning voor sociale verhuur gunsttarieven bestaan (respectievelijk 1,5% en 7%) en dat er ook nog een bijzonder regime bestaat bij ruil van onbebouwde landbouwgronden in bepaalde gevallen.
Opgelet: voor alle gunsttarieven geldt een gelijkaardig risico dat als niet (tijdig) aan alle voorwaarden voldaan is, er aanvullende verkooprechten verschuldigd zullen zijn (verschil tussen reeds betaalde verkooprechten en het alsnog verschuldigde basistarief van 10%) én een boete (een belastingverhoging van 20%). Deze sancties zullen geen toepassing vinden bij overmacht, waarbij de koper dit zal moeten aantonen.
Wenst u nadere toelichting bij voormeld overzicht of een concrete inschatting of u al dan niet kan genieten van één van de gunsttarieven, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons kantoor.
