21 juni 2018 Modernisering van het appartementsrecht
Gelet op het grote aantal mensen dat in appartementsgebouwen woont, is de regeling inzake appartementsmede-eigendom van bijzonder groot belang.
Na de hervorming van 2010 vond dit jaar opnieuw een belangrijke hervorming plaats.
De Krachtlijnen van de Hervorming.
7 juni 2018. Op deze datum keurde het parlement de Wet op de hervorming van het appartementsrecht goed. Hierdoor worden heel wat belangrijke aanpassingen doorgevoerd aan de huidige appartementswet. Deze aanpassingen kunnen worden onderverdeeld in vier krachtlijnen.
Flexibilisering. Vooreerst is er sprake van flexibilisering van de besluitvorming: er is een vermindering van de 3/4 meerderheid tot een 2/3 meerderheid. De hervorming heeft ook oog voor de gebouwen waarin er een blokkering van de besluitvorming plaatsvindt. Om die reden wordt een nieuwe figuur ingevoerd; een voorlopig bewindvoerder die zich onder welomlijnde omstandigheden in de plaats van de algemene vergadering kan stellen. Daarnaast kan men makkelijker beslissen over de afbraak en heropbouw van het gebouw. De vereiste is evenwel dat de veiligheid of hygiëne van het gebouw in het gedrang is of renovatie disproportionele kosten met zich zou meebrengen, alsook dat er een 4/5e meerderheid wordt bereikt.
Optimalisering. De statuten zullen worden afgeslankt, zodat hieraan een grotere stabiliteit kan worden gegeven. Enkel de splitsing van het gebouw en de bijdrageverplichting dient nog in de statuten te worden opgenomen. De overige bepalingen kunnen worden opgenomen in het reglement van interne orde, dat door de syndicus moet worden geactualiseerd. Zulks heeft tot gevolg dat niet elke wetswijziging noopt tot een wijziging van de statuten, zoals voorheen wel het geval was. Daarnaast wordt er een verplichte bijdrage in het reservefonds ingevoerd. Op die manier worden de grote kosten ‘gegradualiseerd’, wat een diligent beheer van het gebouw en grotere financiële transparantie ten goede komt. Daarnaast kan de syndicus zich voor de invordering van de bijdragen in de lasten beroepen op de hoofdelijkheid tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker en steeds alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen om een snelle invordering te garanderen.
Herbalancering. Enerzijds vindt er een verscherping van de verplichtingen en verantwoordelijkheden van de bewoners van het gebouw plaats; de eigenaar die zijn appartement verhuurt, dient zijn huurder op de hoogte te brengen van de beslissingen van de algemene vergadering. Daarnaast wordt het principe “de gebruiker betaalt” ingevoerd. Enkel diegene die bijdraagt in de lasten van bepaalde gemene delen, mag stemmen over deze gemene delen. Dit biedt veel mogelijkheden voor vastgoedprojecten zonder dat men deelverenigingen moet oprichten.
Verduidelijking. Er wordt verduidelijkt dat het appartementsrecht de bemiddeling – ook via de wettelijke procedures daartoe – niet uitsluit (arbitrage daarentegen wel). Daarnaast vereist de nieuwe wet dat de rechten van exclusief gebruik nader in de statuten dienen te worden gekwalificeerd, zoniet, worden ze als erfdienstbaarheid gekwalificeerd. Ook wordt er een wettelijke erfdienstbaarheid van openbaar nut ingevoerd om kabels en leidingen door de gemene delen van een appartementsgebouw aan te leggen.
Klare wijn geschonken?
Afwachten. Ingevolge de nauwe samenwerking met het werkveld, komen de wijzigingen tegemoet aan heel wat praktische bekommernissen. Niettemin zal de hervorming aan het appartementsrecht hiermee wellicht niet ten einde komen ; achterpoortjes (o.a. voor het omzeilen van de verplichte bijdrage in het reservefonds) lijken immers nog steeds mogelijk. De toekomst zal moeten uitwijzen of deze wijzigingen afdoend zijn.
De inwerkingtreding van de wet is voorzien op 1 januari 2019. We houden jullie verder op de hoogte.
Heeft u nog vragen? Neem dan contact op met een van onze experten inzake vastgoedrecht
